전세 사기 안 당하려면? 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트

⚠️ 전세 사기, 남의 일 아닙니다

전셋집 계약하려고 발품 팔았는데, 나중에 알고 보니 집주인이 근저당 잔뜩 잡힌 ‘깡통전세’?
혹은 보증금 돌려받지도 못하고 쫓겨나는 상황?

요즘 뉴스에서 흔히 보던 이야기지만,
이런 전세 사기는 누구에게나 일어날 수 있는 현실적인 위협이에요.

오늘은 전세 계약 전 꼭 체크해야 할 전세 사기 예방법을 정리해드릴게요.
사회초년생, 자취생, 신혼부부라면 꼭 읽어보세요.

🧨 전세 사기, 이렇게 발생합니다

전세 사기는 단순히 사기꾼만의 문제가 아니에요.
법적 사각지대, 정보 비대칭, 서류 미확인 등 여러 복합적인 요인이 얽혀 있어요.

대표적인 전세 사기 유형

• 🔻 깡통전세: 매매가보다 전세가가 높거나 비슷해서 보증금 돌려받기 어려움
• 🧑‍💼 허위 집주인 계약: 진짜 소유자 아닌 사람이 계약 (위임장 사기 등)
• 🔐 이중계약: 동일 주택을 두 명에게 동시에 전세계약
• 💣 집주인 연체/파산 상태: 경매 넘어가며 세입자 보증금 소멸 위기

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✅ 전세 사기 예방법 7가지

1️⃣ 등기부등본은 무조건 확인!

계약 전에는 반드시 ‘등기부등본’을 확인해야 해요.

• 소유자가 맞는지
• 근저당권, 압류, 가압류 등이 잡혀 있는지
• 매매가 대비 전세가가 너무 높지는 않은지

📌 대법원 인터넷등기소에서 무료 조회 가능

모바일인터넷등기소

 

2️⃣ 전세보증금 반환보증 가입하기

HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증에서 제공하는
‘전세보증금 반환보증보험’은 전세 사기 방지 최강템이에요.

• 집주인 파산/연체 시에도 보증금 돌려줌
• 다만 조건(전입신고, 확정일자, 전세금 기준 등)을 잘 따져야 함

💡 요즘은 보증금이 낮아도 가입 가능한 상품이 많아졌어요. 꼭 확인하세요!

3️⃣ 전입신고 + 확정일자 세트는 필수

계약 후 즉시 해야 할 두 가지:

✅ 전입신고 – 내가 실제 거주 중이라는 기록
✅ 확정일자 – 해당 날짜 기준 보증금 우선 변제권 확보

📌 동주민센터 or 정부24에서 간편하게 신청 가능

4️⃣ 보증금 100% 송금은 절대 금지

• 절대 계약 당일 전세금 전액을 송금하지 마세요
• 등기부 확인 후, 전입신고 및 열쇠 수령 시 분할 지급 권장
• 계약금 – 중도금 – 잔금 분할 지급 구조를 지켜야 안전합니다

5️⃣ 집주인이 바뀔 수도 있다는 점 고려

계약 후 갑자기 집이 다른 사람 소유로 넘어가는 경우도 있어요.

✅ 특약사항에 ‘소유권 변동 시 임차인의 권리 보장’ 조항 삽입
✅ 새로운 집주인에게도 전입신고·확정일자가 법적 보호가 되는지 확인

6️⃣ 부동산 계약은 반드시 공인중개사 통해서!

• 직접 거래나 지인 통한 거래는 리스크 큼
• 공인중개사 번호 확인 + 책임보험 가입 여부 체크
• 계약서에 중개사 날인 및 확인 필수!

7️⃣ 의심되면 전문가 상담받기

• 대한법률구조공단, LH 전세피해 상담센터, 국토부 실거래가 시스템
• 무료 법률 상담, 피해 신고도 가능

📌 아무리 사소해 보여도 "이상한데?" 싶으면 전문가 손 거치는 게 좋아요.

💥 깡통전세? 이렇게 체크하세요

항목	체크 방법
매매가 대비 전세가율	실거래가 비교 (국토부 앱)
등기부 근저당권 여부	등기부등본 확인
보증금 반환보험 가입 가능 여부	HUG 또는 SGI 홈페이지 확인
임대인 채무 상태	법원 채권정보 열람 서비스, 부동산 업자 문의

🧠 전세 계약 시 체크리스트

✅ 등기부등본 확인
✅ 공인중개사와 계약
✅ 전입신고 & 확정일자
✅ 보증금 반환보증 가입
✅ 중도금/잔금 분할 지급
✅ 계약서에 특약사항 명시
✅ 집주인 신분 및 권리관계 재확인

🙋 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세 사기 당하면 보증금 돌려받을 수 있나요?
A. 반환보증에 가입되어 있거나 우선순위가 보장되면 가능해요. 하지만 조건 충족이 중요해요.

Q. 전세보증금 반환보증은 얼마부터 가입 가능하나요?
A. 수도권 기준 보증금 5억 이하, 지방은 3억 이하일 경우 가능 (2025년 기준 일부 지역 확대됨)

Q. 깡통전세인지 확인하려면?
A. 매매가와 전세가 비교 + 등기부등본 확인 + 주변 시세조사 3단계 필수!

📌 마무리 – 사전 확인만 잘해도 90% 예방!

전세 사기는 생각보다 가까이에 있어요.
하지만 위에 알려드린 7가지 사전 체크만 잘해도 대부분의 사기를 막을 수 있습니다.

👉 오늘 바로

• 계약할 집 등기부등본 확인하고
• 보증보험 가입 조건 체크해보고
• 공인중개사 등록 여부 확인해보세요!

소중한 전세 보증금, 내가 지켜야 합니다.

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