전세 계약 전에 꼭 확인하세요! 등기부등본부터 보증보험까지! 전세 계약할 때 꼭 해야 할 체크리스트

❗ 전세 계약할 때 꼭! 확인해야 할 7가지

“이거 놓치면 보증금 못 돌려받습니다…”

전세 계약 처음 하는 분들,
혹시 “부동산만 믿고 그냥 계약해도 되겠지…” 하고 넘기려는 중 아니죠?

요즘 깡통전세, 전세사기, 계약사고 너무 많아요.
정말 ‘내 보증금은 내가 지켜야’ 합니다.

그래서 오늘은 전세 계약 전에 꼭! 확인해야 할 기본 중의 기본 체크리스트 7가지
쉽게 풀어서 정리해드릴게요.

✅ 1. 등기부등본? 무조건 봐야 해요

“등기부등본이요? 부동산이 괜찮다는데 굳이 봐야 해요?”
👉 네, 무조건 보셔야 해요.

• 이 집이 진짜 집주인 건지
• 빚(근저당)이 잡혀 있는 건 아닌지
• 전세금보다 집값이 낮은 깡통전세는 아닌지

📌 인터넷등기소에서 누구나 조회 가능.
💡 꿀팁: 부동산에서 등기부 프린트해달라고 하면 보통 바로 줘요.

✅ 2. 공인중개사? 그냥 아무나 믿지 마세요

• 등록된 공인중개사 맞는지 꼭 확인
• 책임보험 가입되어 있어야 사고 시 보상받을 수 있어요
• 계약서에 중개사 직인(도장) 없으면 법적 효력 ↓

📌 등록번호는 계약서나 사무실 간판, 국토부 사이트에서 확인 가능!

✅ 3. 전입신고 + 확정일자 = 내 보증금 보호막

이 두 개 안 하면 나중에 보증금 돌려받기 어려워져요.

• 전입신고: 내가 이 집에 산다는 걸 공식적으로 알리는 것
• 확정일자: 법적으로 "이 계약이 먼저예요"를 인정받는 것

📌 동사무소 OR 정부24 앱으로도 간단하게 가능
💡 이거 하고 나면 보증금 ‘우선변제권’ 생겨요. 경매돼도 보호받을 수 있어요.

✅ 4. 전세보증금 반환보증? 그냥 필수입니다

“보증보험이요? 꼭 들어야 해요?”
👉 네. 집주인 파산하거나 잠수타면, 보험에서 대신 보증금 돌려줘요.

• HUG, SGI서울보증에서 가입 가능
• 조건만 되면 요즘은 100만 원대 보증금도 가입 가능

💡 신청 전에 등기부 상태, 전입신고, 확정일자 다 끝내놔야 가입 가능해요!

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✅ 5. 보증금 송금? 3단계로 나눠서!

“계약 당일에 보증금 다 보내도 되죠?”
❌ 절대 안 돼요!

💸 안전한 송금 순서:

1. 계약금: 등기부 확인 후
2. 중도금: 확정일자 & 전입신고 후
3. 잔금: 열쇠 받고 입주 직전

👉 혹시라도 문제가 생기면, 아직 안 준 돈으로 협상할 여지 생깁니다.

✅ 6. 특약사항? 그냥 쓰면 손해입니다

계약서 쓸 때 “부동산에서 다 알아서 하겠지~” 하시는 분들, 꼭 읽어보세요!

• “보증금은 계약 종료 후 00일 이내 지급” 꼭 써야
• 집주인 바뀌면? → "소유주 변경 시 기존 계약 그대로 승계" 조항 꼭!

💡 특약이 내 권리를 법적으로 보호해주는 무기가 됩니다.

✅ 전세계약 특약사항 예시

1. 보증금 반환 관련

본 계약 종료 시 임대인은 계약만료일로부터 00일 이내에 임차인에게 전세보증금을 전액 반환한다.

💡 "계약 만료일 = 보증금 돌려받는 날"이 아니라 "만료일 + 정해진 기한 내 지급"을 명시하는 게 안전해.

2. 임대인의 소유권 변동 (집주인 바뀌는 경우)

임대인이 변경될 경우, 새로운 소유자도 본 계약의 내용을 동일하게 승계하며, 임차인의 임대차보증금 반환 및 계약 조건에 영향을 주지 않는다.

 

💡 깡통전세나 경매 들어가면 집주인이 바뀔 수 있어. 이럴 때 임차인의 권리 보호 장치를 미리 넣는 게 중요해.

📌 3. 수리 및 하자 보수 책임

입주 시점에 존재하는 시설 하자 및 입주 후 00일 이내 발생한 시설물 고장은 임대인이 수리한다.

💡 전입 초반에 보일러, 수도, 전기 등 고장나면 “원래 그랬어요”라고 빠져나가는 집주인도 있음. 기한 명시 + 책임 구분 필수!

📌 4. 전세보증금 반환보증 가입을 위한 협조

임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입을 위한 서류 제출 및 확인 절차에 협조하며, 관련 정보 제공을 거부하지 않는다.

 

💡 일부 집주인들은 보증보험 가입을 의도적으로 막거나 비협조적인 경우도 있어.    
      협조 의무를 특약으로 명시해두면 분쟁 시 유리함!

📌 5. 임대료 연체 시 조항 (세입자 입장에서 불리할 수 있지만 균형 필요할 때)

임차인이 월세 또는 관리비를 2개월 이상 연체할 경우, 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있다.

 

💡 전세가 아니라 반전세 또는 월세일 경우 가끔 들어가기도 해. 임차인도 내용 알고 계약하는 게 중요함.

📌 6. 공용 설비 유지/관리 책임

보일러, 에어컨 등 주요 설비의 수리·교체가 필요한 경우, 정상적인 사용 중 발생한 고장은 임대인이 책임진다.

📌 특약 작성 팁 

• 구두로 한 내용도 꼭 계약서에 특약으로 쓰기
• “합의함”, “협의함” → ❌ / “반드시”, “이내에”, “책임진다” → ✅
• 애매하게 쓰면 분쟁 시 해석이 불리할 수 있음
• 계약서 복사본은 임차인, 임대인, 공인중개사 각각 1부씩 보관

 

✅ 7. 집주인 신원, 계속 체크하기

처음 계약할 땐 멀쩡한 집주인인데, 중간에 집이 넘어가거나 경매 들어가는 경우도 있어요.

• 계약 후에도 등기부 등본 한두 번 더 체크
• 소유권 변동 있으면 새로운 집주인과 계약 승계 확인

📌 전세 기간 동안 등기부 한 번쯤 다시 보는 습관, 진짜 도움 됩니다!

✅ 전세 계약 전, 이 7가지만 기억하세요

🧠 전세 계약 체크리스트 요약!

 

✅ 등기부등본 확인
✅ 공인중개사 확인
✅ 전입신고 & 확정일자
✅ 보증금 반환보증 가입
✅ 계약금/중도금/잔금 나눠 지급
✅ 특약사항 꼼꼼히 쓰기
✅ 계약 전후로 집주인 등기 재확인

 

✋ 마무리 – 내 보증금은 내가 지켜야 해요!

요즘 전세 사기 뉴스 보셨죠?
그 사람들, 다 그냥 ‘에이 괜찮겠지’ 하다가 당한 분들이에요.

작은 확인 하나가 내 수천만 원 보증금을 지키는 마지막 선일 수 있어요.
계약 앞두고 있다면, 이 글 꼭 저장해두시고 하나씩 체크해보세요.

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