🏠 전세보증금 반환소송 완전 정리

집주인이 보증금을 안 돌려줄 때, 세입자가 할 수 있는 일

전세 계약이 끝났는데도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않는다?
이럴 땐 세입자가 할 수 있는 마지막 수단이 바로 전세보증금 반환소송입니다.
소송 전 절차부터 승소 후 보증금 받는 법까지 정리해드릴게요.

1️⃣ 전세보증금 반환소송이란?

전세계약이 만료되었음에도 집주인이 보증금을 반환하지 않을 때,
세입자가 법원에 소송을 제기하여 보증금을 강제로 돌려받는 절차입니다.

2️⃣ 소송 전 꼭 해야 할 절차

✅ ① 계약 만료 또는 해지 통보

• 계약 기간이 종료되었거나, 중도 해지 요건이 충족되어야 함

✅ ② 임차권등기명령 신청 (선택)

• 이사를 가야 하는데 보증금은 못 받은 경우, 임차권등기로 대항력 유지
• 이사 후에도 보증금 반환 청구 가능
• 임차권 등기명령이란

🏠 임차권등기명령이란?

전세 계약이 끝났지만 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때,
기존 집에 임차권을 등기해두어, 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해주는 제도

💡 왜 필요한가요?

• 전입신고와 주민등록을 옮기면 대항력이 사라져요.
• 이사 후에도 보증금을 돌려받으려면, 기존 집에 임차권을 등기해놓아야 안전합니다.

✅ 임차권등기명령 신청 조건

항목	조건
계약 종료	계약기간 만료 또는 해지 사유 발생
보증금 미반환	집주인이 보증금을 돌려주지 않음
이사 필요	다른 곳으로 이사 예정 or 이미 이사함

📋 신청 방법

① 관할 법원

• 임대주택 소재지 관할 지방법원 (등기소 아님!)

② 제출 서류

• 임대차계약서
• 주민등록등본
• 건축물대장 or 등기부등본 (해당 주택 증명용)
• 임차권등기명령 신청서 (법원 홈페이지 양식 있음)

③ 비용

• 인지대: 보통 1,000원 내외
• 송달료: 약 20,000원 내외

✅ ③ 내용증명 발송

• 집주인에게 "언제까지 보증금을 돌려달라"는 요구를 서면으로 통보
• 소송에서 증거로 사용 가능
  
• 예시

수신: [집주인 성명]  
주소: [집주인 주소]

발신: [세입자 성명]  
주소: [세입자 주소]  
연락처: [전화번호]

제목: 전세보증금 반환 요청의 건

1. 귀하와 본인은 아래와 같이 전세계약을 체결한 바 있습니다.

- 부동산 주소: [전세계약 대상 주택 주소]  
- 임대차계약일: [YYYY년 MM월 DD일]  
- 계약 기간: [YYYY년 MM월 DD일] ~ [YYYY년 MM월 DD일]  
- 전세보증금: 금 [보증금 금액]원

2. 본 계약은 위와 같이 계약기간이 만료되었으며, 본인은 계약에 따라 해당 주택에서 퇴거를 완료하였습니다. 그러나 현재까지 귀하는 보증금 전액(또는 일부)을 반환하지 않고 있어, 아래와 같이 요청드립니다.

3. 이에 본인은 아래 기한까지 전세보증금 전액을 반환해주실 것을 정식으로 요청드립니다.

- 반환 기한: [요청 기한, 예: 2025년 5월 15일까지]  
- 반환 금액: 금 [보증금 금액]원  
- 입금 계좌: [세입자 계좌정보 (은행명, 예금주, 계좌번호)]

4. 기한 내 반환이 이루어지지 않을 경우, 본인은 전세보증금 반환청구 소송 및 강제집행 절차(부동산 경매 등)를 진행할 예정임을 알려드립니다.

본 내용증명은 향후 법적 절차의 근거자료로 활용될 수 있음을 알려드립니다.

[YYYY년 MM월 DD일]

발신인: [서명 또는 인]

3️⃣ 전세보증금 반환소송 절차

① 소장 작성 및 제출

• 관할 법원: 집 주소지 관할 지방법원
• 소송가액: 보증금 전액
• 인지대 + 송달료 납부 필요

② 재판 진행

• 통상 1~3회 기일 출석
• 집주인이 반박하면 증거 제출(계약서, 이사확인서 등)

③ 판결 선고 → 승소

• 대체로 세입자 승소 가능성 높음
  (임대차계약서, 전입신고, 이사확인서 등 입증 서류만 있으면 충분)

4️⃣ 승소 후엔?

✅ 강제집행 가능

• 부동산 경매 신청: 집주인이 돈 없으면 집을 팔아서 보증금 회수
• 급여·예금 압류도 가능

5️⃣ 시간 & 비용은?

항목	내용
소요 기간	약 3~6개월 (사건마다 다름)
소송 비용	인지대(보증금 규모에 따라 수만~수십만 원), 송달료 별도
변호사 비용	직접 가능하지만, 변호사 선임 시 수백만 원까지 발생 가능

6️⃣ 전세보증금 보장 제도도 있어요

🔐 HUG / SGI 전세보증금 반환보증

• 세입자가 가입하면, 집주인이 못 돌려줄 경우 보험사가 대신 지급
• 소송 없이 보증금 회수 가능
• 가입 조건: 전세계약, 보증금 범위, 집 상태 등에 따라 제한 있음

🔐 전세보증금 보장 제도란?

세입자가 전세계약을 맺고 입주할 때, 보증보험에 가입하면
계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 제도

✅ 보증기관 종류

기관	특징
HUG (주택도시보증공사)	가장 오래된 기관, 아파트 등 일반 주택 대상
SGI 서울보증	민간 보험회사, 보증 대상이 넓고 심사 유연
HF (한국주택금융공사)	전세대출과 연계된 보증상품 운영

 

📌 가입 조건 (기관별로 차이 있음)

항목	조건 예시
보증금 한도	수도권: 7억 원 이하 / 지방: 5억 원 이하 (기관별 상이)
주택 요건	등기된 주택, 집주인 다주택 여부 확인
계약 조건	확정일자 + 전입신고 필수
세입자 요건	전입 완료자, 신용 등급 또는 소득 기준 통과

 

💰 보증 가입 시 필요 서류

• 임대차계약서
• 주민등록등본
• 확정일자 받은 계약서 사본
• 전입신고 증명
• 집주인 등기부등본

🧾 가입 절차

1. 보증기관에 신청
2. 주택 및 임차인 심사
3. 보증료 납부
4. 보증서 발급 → 보증 시작

💸 보증료(보험료) 예시

보증금	연간 보증료 (대략)
1억 원	약 10만 ~ 20만 원
2억 원	약 20만 ~ 40만 원

※ 가입 시점, 보증기관, 집 상태, 세입자 신용도 등에 따라 달라질 수 있음

📌 마무리 요약

상황	할일
계약 종료 + 보증금 미지급	내용증명 발송 후 소송 준비
이사 먼저 해야 함	임차권등기명령 신청
소송이 부담된다	전세보증금 반환보증 가입 검토
소송 후에도 못 받는다	경매 or 압류로 강제집행 진행

Tip: 전세 사기 예방을 위해선 계약 전 ▲등기부등본 확인, ▲전세보증금 반환보증 가입 검토가 중요해요!

 

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