전세 계약할 때 등기부등본 보는 법 완전 정리 🧾

👉 들어봤지만 실제로 어디를 어떻게 봐야 할지 모르는 분들을 위해

전세 계약을 앞두고 “등기부등본은 꼭 떼보세요”라는 말, 많이 들어보셨죠?
하지만 막상 등기부등본을 열어보면 생소한 용어에 복잡한 표들…
‘어디를 봐야 위험한 집인지 알 수 있을까?’ 막막하셨을 거예요.

오늘은 그런 분들을 위해 실제 등기부등본 예시와 함께,
전세 계약 전 필수 체크 포인트를 하나씩 아주 쉽게 알려드립니다!

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🏠 등기부등본이란?

등기부등본은 부동산의 법적 권리관계를 나타내는 문서입니다.
누가 집주인인지, 담보로 잡힌 건 없는지, 세입자 보호는 가능한지 등
전세 사기 예방의 핵심 열쇠라고 볼 수 있어요.

🧾 등기부등본 구성

등기부등본은 크게 3개 구역으로 나뉘어요

구역	내용
표제부	부동산의 주소, 면적, 지목 등 기본 정보
갑구	소유자 관련 사항 (소유권 변동 등)
을구	소유권 외 권리 (근저당권, 전세권 등)

🔑 등기부등본 보는 3가지 핵심 포인트

1️⃣ 소유자 정보 확인

• 갑구(권리관계)에서 확인 가능
• 실제 계약하는 집주인과 등기부에 나온 소유자가 일치하는지 확인하세요.

✔ 소유자가 여러 명이면 지분율도 꼭 체크!
✔ 계약 상대가 대리인이라면 위임장 필요

2️⃣ 근저당권 설정 여부 확인

• 을구(담보물권)에서 확인 가능
• ‘근저당권 설정’이 있다면 그만큼 은행이 우선권을 가지는 것입니다.

예:
근저당권자: ○○은행 / 채권최고액: 2억 원
→ 전세금이 1억 5천이라면, 집이 경매로 넘어가면 세입자보다 은행이 먼저 받아감

✅ 근저당 있는 집은 무조건 피해야 하는 건 아니지만, 전세금이 안전하게 보호될 수 있는지 판단 필요

3️⃣ 임차권·전세권 등 다른 권리자 확인

• 을구에 세입자 정보나 전세권 등기가 있다면, 기존 세입자가 있을 수도
  → 이중계약 주의!

✔ 임차권 등기 있으면 그 사람의 전세금 반환이 먼저입니다
✔ 등기사항 없는 전입신고 + 확정일자는 보이지 않으므로 따로 확인해야 함

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🧾 등기부등본 예시 스크린샷 (설명 포함)

📄 등기부등본 발급 방법

💻 인터넷 발급 (추천)

👉 인터넷등기소 등기부등본 발급 바로가기

1. 공동 인증서 로그인
2. 주소 or 지번으로 검색
3. “전체등본” 선택 후 출력 or PDF 저장

🏢 오프라인: 동네 등기소 방문 발급도 가능

 

✅ 실제 전세 사기 사례 + 등기부등본으로 예방한 예시

• 사람들이 "왜 봐야 하지?" 라는 이유를 체감할 수 있어요.
• 예시
• “A씨는 보증금 2억짜리 전세 계약 직전에 등기부등본을 확인하다 근저당 3억을 발견해 계약을 피했다.”

✅ 허위 등기부 조심 – 위조본 구별법

• 진짜 등기부는 반드시 인터넷등기소에서 직접 확인해야 함.
• 이미지나 PDF로 받았을 경우:
  • 🔹 접수번호가 이상하거나
  • 🔹 글꼴이 깨짐, 레이아웃이 다를 수 있음
• ➡️ "무조건 본인이 직접 확인" 강조!

✅ 전세 계약 전에 등기부등본 몇 번 확인해야 할까?

• 최소 2번 확인 권장
  1. 계약 전 사전 확인
  2. 계약 당일 아침 최종 확인
• 이유: 중간에 담보 잡힐 수 있음

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✅ 등기부등본으로는 못 보는 항목도 있다

👉 건축물대장, 토지이용계획확인서 등도 함께 확인해야 진짜 안전한 전세 계약

건축물대장 (진짜 ‘건물 상태’ 확인서)

등기부등본에 없는 정보들, 건축물대장에서 확인 가능!

확인 항목	왜 중요할까?
🏗️ 건물 용도	불법 용도변경 여부 확인 (예: 다가구주택인데 원룸으로 쪼개진 경우)
📅 사용승인일	너무 오래된 건물은 누수·결로 위험
🧱 구조/층수	내가 보는 원룸이 불법 증축된 옥탑방일 수도 있음
🏘️ 세대수	불법 쪼개기 임대인지 확인 가능
🛠️ 위반건축물 여부	붉은 글씨로 ‘위반건축물’ 표시됨 → 전세보증보험 가입 불가

👉 확인 방법

• 정부24 → 건축물대장 열람
  https://www.gov.kr
• 또는: 서울시 부동산정보조회 시스템 (서울 거주 시)
  https://land.seoul.go.kr

 

🎯 꿀팁! 이런 조합으로 확인하세요

서류	체크포인트
등기부등본	소유자, 근저당권, 전세권 여부
건축물대장	건물 용도, 층수, 위반건축물 여부
(추가) 토지이용계획확인서	개발 제한 구역, 도로 계획 등

❗ 왜 같이 봐야 할까?

불법 건축물은
👉 전입신고/확정일자 불가
👉 전세보증금 보호 못 받는 경우도 있음

실제로 전세 사기 피해자 다수는
✔️ ‘위반건축물’이나
✔️ ‘불법 쪼개기 원룸’ 계약자들이었어요.

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✅ 전세 계약 후 등기부변동 알림 서비스 소개

• 예: 대법원 ‘등기알림e’ 서비스 → 소유권, 근저당 생기면 문자 알림
• 전세 사기 예방용으로 신뢰도 업

📌 깡통전세·전세 사기 피하려면?

✅ 등기부등본에서 소유자 정보 정확히 확인
✅ 근저당권 없는 매물 우선
✅ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
✅ 전입신고 + 확정일자 필수

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✍️ 마무리 한마디

등기부등본은 복잡해 보여도
소유자 / 근저당 / 전세권 여부
이 세 가지만 정확히 본다면 전세 사기를 90% 이상 예방할 수 있어요.

 

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