📉 부동산 경매 유찰 전략으로 싸게 낙찰받는 법!

"경매로 싸게 부동산을 살 수 있다는데,
도대체 어떻게 해야 시세보다 저렴하게 낙찰받을 수 있을까?"
이 질문, 부동산 경매에 관심 있는 분들이 가장 자주 검색하는 주제 중 하나예요.
특히 요즘은 경매 입찰자 수가 많아지면서 ‘유찰 전략’을 활용해 저렴하게 낙찰받는 방법이 주목받고 있어요.
오늘은 실전에서 바로 써먹을 수 있는
경매 유찰 전략과 싸게 낙찰받는 입찰 노하우를 깔끔하게 정리해드립니다!

🔁 유찰 전략이란?

경매는 입찰자가 없으면 낙찰이 되지 않고 ‘유찰’됩니다.
이때 법원은 최저입찰가를 인하해서 다시 경매를 진행하죠.

✅ 유찰되면 입찰가가 이렇게 낮아져요

회차	최저입찰가 기준
1회차 (최초 경매)	감정가의 100%
1회 유찰	감정가의 70%
2회 유찰	감정가의 49%
3회 이상	동일 가격 반복 또는 재감정

➡️ 2번만 유찰돼도 반값 낙찰 가능!
그래서 많은 경매 투자자들이 일부러 유찰을 기다렸다가 입찰에 들어가기도 합니다.

🎯 유찰 전략 실전 적용법

① 유찰 대기 물건 리스트 만들어두기

경매마당이나 태인 사이트에서 유찰 필터를 걸고 매물을 저장해두세요.
시세 대비 몇 퍼센트까지 내려갈지 추적하면서 공부도 됩니다.

② 인기 없는 지역·물건에 기회 있다

• 신축, 역세권, 대단지는 경쟁이 치열
• 반면 오래된 빌라, 소형 상가, 저층 아파트 등은 유찰될 가능성 높음

✔ 실거주 목적보단 투자용으로 적합한 전략입니다!

③ 유찰 후 경쟁자 수 체크

물건이 유찰돼도 다음 입찰일에 경쟁자가 몰릴 수 있어요.
법원 현장 분위기나 온라인 커뮤니티(부경사, 경매 카페 등)에서 대기자 수를 체크해보면 감이 잡힙니다.

💸 싸게 낙찰받는 입찰가 계산법

낙찰가를 정할 때는 무조건 싸게 쓰는 게 답이 아닙니다.
시세, 비용, 수익률까지 계산해서 안정적인 가격을 써야 합니다.

🧮 기본 공식

입찰가 = 시세 – (예상 수리비 + 명도비용 + 취득세 + 목표 수익)

 

예시)

• 시세: 3억
• 리모델링비 + 명도 + 취득세 = 2천만 원
• 최소 수익 10% 확보 → 3억의 10% = 3천만 원
• → 입찰가 = 3억 – 2천 – 3천 = 2억5천

📌 이처럼 보수적으로 계산해서 쓰는 게 안전합니다.

🧠 입찰 실전 팁

• 입찰가 ‘2등과 차이’를 분석하라
  → 낙찰자와 2등 차이가 1천만 원 이하인 경우가 많아요.
  → 과감하게 쓰되, 허용 범위 내에서!
• 현장조사 + 권리분석은 무조건 필수
  → 유찰된 물건 중에는 하자가 있는 경우도 많아요.
  → 등기부, 임차인, 점유자 등 꼼꼼히 확인하세요.
• 모의입찰 해보면서 감 키우기
  → 엑셀로 10개 물건 정도 시뮬레이션 해보면 감이 확 잡혀요!

📌 정리하자면

항목	핵심 내용
유찰 전략	입찰 없는 물건은 유찰되며, 최저가가 인하됨
낙찰 기회	2회 유찰 후 최저입찰가가 감정가의 49%까지 내려감
입찰 요령	보수적 입찰가 산정 + 경쟁자 분석 + 권리분석 필수
주의사항	유찰된 물건일수록 하자 여부 확인 철저히!

💬 마무리 한마디

경매는 빠르게 낙찰받는 것도 중요하지만,
싸게! 안전하게! 후회 없이! 낙찰받는 게 진짜 실력입니다.

유찰 전략과 입찰가 계산법을 잘 활용하면,
경매 초보자도 시세보다 20~30% 저렴하게 내 집 마련이 가능해요.